“逆境学中海” 看中海管理层都说了什么？

图源 中海官方

TOP10房企中第一家披露中期业绩的，是今年上市30周年的中海。

8月24日，在2022年中期业绩沟通会上，中国海外发展董事主席颜建国说道，“我们是有信心的。”

在主席报告书中，颜建国写下：

【行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队：一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。

本集团身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是——“夺取胜利”。】

今年上半年，中海实现销售合约额1385亿元，同比下降33.2%，销售规模升至行业第四。

中国海外发展行政总裁张智超在业绩会上表示：“上半年最难的是1-4月份，全国商品房销售同比下降幅度比较大，5、6月份有所收窄。

在这种情况下，我们的销售跑赢了大市。上半年，我们自身的销售下探了28%，我们所在城市的总销售下探约42%。与 TOP10同行的销售平均水平相比，我们的销售降幅也是更低的，处于比较优势扩大的状态。

另外，我们并没有采用降价促销来推高销售。”

行业日子不好过，上半年同期，TOP10房企的销售额同比下降比例是45.5%。

而从中海的中期业绩报告中，我们还可以看到在地产行业在哀嚎之下的城市分化。

上半年，中海在一线核心城市的半年销售表现占优：北京240亿元，天津114亿元，香港110亿元，广州101亿元。并且，一线城市北上广深和香港的合约销售额占比，提高了10个百分点至36.8%。

其中，中海在香港的销售额创下历史新高，管理层表示，对香港更加美好的明天充满信心，将继续加大在港投资。

行业曾有“顺境看万科，逆境看中海”之说。

作为中国最早上市的房地产企业之一，中海的“长期主义”、“稳如磐石”不是新闻，况且在头部房企中，中海的资金成本最低，这也是中海最为突出的优势。

上半年，中海收入为1037.9亿元，公司股东应占溢利为167.4亿元，经营溢利为241.3亿元，毛利率为23.5%，归属股东净利润率为16.1%。

期内，中海持有银行结余及现金1253.2亿元，资产负债率59.0%，净借贷比率维持于41.0%，加权平均融资成本3.44%，也仍旧保持行业最低区间。

当然，行业下行，即使是中海，钱也不好赚了，但展望接下来的房地产市场，长期上看，颜建国认为，“未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。”

短期上看，张智超表示：“去年下半年我们土地获取量比较集中，这些货量大概七成多今年会推售，所以下半年，总体经营上会更加积极主动。”

接触了近500个收并购项目

中海最终上半年只完成收购4个

中海很忙。

上半年，中海在13个城市共新增土地储备27宗，总购地金额人民币531.1亿元，新增总货值超千亿，约1081.9亿元。

并且在行业洗牌背景下，手持千亿现金的中海也在积极寻求并购发展。

• 1月，中海发展以36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购，成为该项目最大股东；
• 1月，中海宏洋约10亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权；
• 3月，中海发展以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东；
• 3月，中海宏洋10.24亿元收购龙光控股汕头一在建住宅项目。

尽管中海在业绩报告中表示，下半年中海将继续寻求并购机会，但是事实证明，对于中海这样的企业而言，这事撒网容易，收网却不简单。

颜建国在业绩会上表示：“关于捕捉机会、收并购的问题。我们认为，投资就是投资，无论是在公开市场买地，还是并购，只是不同的路径，对我们来说，好项目是唯一的标准。

目前来看，我们新增土地储备或者投资工作，来自于公开市场的比例更大一些。因为当前市场下，土地市场的竞争在减弱，选择机会更多。

并购的机会也不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触，上半年也完成了几单项目并购，并购方面我们会继续捕捉机会。未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”

张智超在补充中则提到了：“到目前为止，我们筛选了400-500 个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判，但目前符合三个主流的项目相对较少。

我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，我们会寻求突破。另外，地方平台公司手头也有一些好项目，也会找我们这类优质头部企业来合作，我们相信机会还会不断涌现，我们会保持比较进取的姿态。”

中海内部人士告诉地产壹线，下半年就机会来说，公开市场中海仍旧更看好，“因为很多城市现在拿出的地块更优质了，拍地市场的竞争对手也不多。

并且公开拿地的地块比起收并购项目要简单得多，有些收并购项目找上门来，但背后的账过于复杂，上半年拿下的收并购项目，也都是中海知根知底的项目。”

年初的业绩会上，中海管理层也曾提及，去年下半年土地市场不仅出现了机会，在回报率上也是这几年内中海在这些城市取得的最好回报，对未来的利润形成了很好的支撑。

接下来的房地产市场

中海怎么看？

如今还留在牌桌上的头部房企，对于市场总有自己的几分见解和判断。

对市场，中海的整体看法则是——“长期乐观、短期承压”。

颜建国表示，“长期乐观”，主要来自于两方面的信心。

“第一，我们对房地产下半场的市场空间有信心。

今年3月份的时候，在去年全年业绩发布的时候与大家交流的时候我说过，房地产市场应该进入了下半场。下半场，市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场，有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。

第二，房地产下半场市场格局演化趋势下，我们认为对我们公司有利，我们有信心保持高质量发展。”

基于以上这两个判断，中海认为从长期来看行业既有机会，中海又有优势，因此对未来，中海是有信心的。

业绩报告显示，2022年上半年，中海的住宅按时交付完成率达到100%，其中，提前交付的户数占比约33%，总体客户满意度保持TOP20房企前三。

业绩会上谈及短期市场形势，中海指出目前房地产行业处于上下半场转换的阵痛期，短期市场承压。

并且，短期市场的走势，中海管理层认为主要取决于两个方面：一是取决于宏观经济的整体走势，二是取决于“出险房企”遇到困难的解决进度。

“所以总的来看，虽然市场短期承压，但我们对市场还是保持信心。上半年，我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，我们已经用投资表达了我们对未来的信心。”

这是中海的一贯作风，不制造焦虑，也拒绝精神内耗。

在24日的业绩会上，颜建国认为，房地产下半场是存量市场争夺战，当前及未来几年，全球经济的不确定性仍在增强，而中海的发展策略，主要是三个“稳”字，三个层次的递增。

第一，是“稳字当头，立于不败之地”；

其次，行业大变局，有危也有机，中海希望“在稳的基础上，稳中有进，抓住危机中的机遇”。

最后，则是从中长期来看，中海还是一个“稳”字，行稳致远。

“打造面向下半场的护城河，强化竞争优势。我们将进一步加强传统竞争优势，让长板更长，

同时，面向下半场新的形势与新的客户需求，我们将聚焦业务、聚焦市场、聚焦管理资源，从战略、组织、人才、机制、文化五个方面，持续建强我们的核心竞争优势”，颜建国表示。

换句话说，当下，中海希望的是，今天走得更稳，明天走得更快，后天走得又快又稳又好。

长期主义不是口号，其中的信心和耐心，相信中海也都有。