一线城市已经坐不住了

图片来源：网易房产

当多数一线城市还停在喊麦阶段时，广州总是最快行动的。

先是第一个掏出“认房不认贷”政策，之后，深圳、北京、上海迅速跟上。

不到一个月时间，当二线城市限购放松潮正在发酵，广州又坐不住了。

9月20日晚，广州非核心城区放开了限购、增值税"5改2"、外地人购房社保年限“5改2”，再加上周首套房贷利率下限降至LPR-10BP......

业界感慨，广州这轮送上的，绝对是正餐。

氛围已经渲染起来了，按照上回的节奏，大家齐刷刷地蹲起了北上深。

目前这三座城市“放松限购”小作文已经传疯，但北京并未有任何实质性行动，深圳上海则上了一点试探市场的“小菜"。

广州之后，不少业内人士都认为，北上深三地政策上都存在调整的预期和空间，但力度会打折扣。

广州一下子把口子都撕开了

“认房不认贷”落地后，一线城市市场走出了一条先扬后抑的路径。

机构数据显示，政策落地后几天，一线城市的新房市场活跃度明显改善，其中，北京、上海的成交量翻倍，甚至一周直接超过一个月的成交量。

但拉长时间到新政第二周，一线城市整体新房热度、交易环比涨幅有所下降，政策短期引爆市场后脉冲响应效果有所减弱。

其中一个重要原因在于，该政策首先影响的是二手房市场，大量积压的卖房需求短期内会集中释放，而“卖一买一”带来的置换需求进入新房市场需要一定的时间。

不过，有一些城市甚至连甜头都还没尝到。

比如广州，9月的前两周成交商品住宅26万平方米，比8月上半月成交增加2.4%，新策后成交未出现明显增长。

广州这么心急出政策，也是可以理解的，只是没想到，人口、资金、购房资格，一下子都给铺排到位。

深圳也有同样的困扰。9月1-13日，深圳一手住宅网签套数为628套，8月1-13日这组数据是1043套。

官方虽然还没有大动作，但目前已经送上了几道“开胃小菜”：

·港澳人士可以个人名义购买商办类物业，无须注册公司，不限套数。

·离婚人士购房也有优化。离婚人士重组了家庭，无论是否再婚或复婚，将不再追溯其此前离异时的情况，会按现有家庭实际拥有房屋的套数，去审核购房资格。

业内人士认为，一线城市放松限购已经表明，本轮政策优化力度要更强于2014-2015年，短期来看，北京、上海、深圳限购政策还有优化空间和预期。

中指研究院表示，但预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。

市场也给出了一些预测，包括：

郊区放开限购：之前流传的夸张版小作文，北京除城六区和通州，其他区域可能会放开；深圳罗湖、南山、福田、宝中之外会解除限购......

降低购房门槛和成本：如上海单身限购松动、京沪的普宅认定标准调整。

交易税费调整：第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南认为，此次广州增值税5改2，积极方面在于，卖一买一的置换客户缩短了房产的交易周期，有利于提振整体楼市表现。

认房不认贷之后，广州还曾降低二套房首付比例和房贷利率下限，其余三个城市并没有跟进。

不少人认为，在政策节奏上，北上深可能要更加严谨，包括在放松区域、社保年限、增值税费年限等，力度相比广州都会打折扣。

开发商应该有“伴涨尽售”的意识

半个月前一揽子政策利好出台，新房市场方面传言最多就是“开发商连夜涨价”。

事实上，这更多像是制造市场紧张气氛的噱头，面对“金九银十”的市场竞争，多数开发商在定价上还是相对谨慎，希望借着政策余温和营销节点抓紧去化，回笼资金。

甚至，有的还给出了较大的诚意。

前期冻结95折+认筹95折+准时签约98折……N轮折扣后，深圳绿景白石洲璟庭约200套房源单价来到了8字开头，比备案价还低了3万/平，和周边二手项目单价倒挂接近50%。

这强烈的反差感，绿景却不得不妥协，一方面是自身有经营焦虑。

今年上半年，绿景中国已经亏损6.8亿元人民币，目前其手上能够动用的现金为11.75亿元，而一年内到期债务为117.65亿元左右，现金难以覆盖短债。

之前，绿景还曾跟万科签署了协议，以23亿元向万科出售白石洲项目第三、四期20%的利润权益。

万科的要求是，绿景后续需要按时取得开发贷款，并且不能出现无法解决的资金缺口，否则绿景需要回购股权或将万科的利润分配将提高至40%。

白石洲就是绿景的“血包”，假如去化效率高，就能守住自己的信用底线，保证后续开发贷批放。

另一方面，在深圳，截至9月15日，全市共有11个项目取得批售，住宅供应量环比增长逾3倍至7009套。

与白石洲璟庭同期入市的另一个中心区旧改项目——福田金地环湾城不断给出降点折扣，就给绿景带来不少竞争压力。

除了购房折扣，绿景还给出了额外的福利：只要交100万认筹金，就能参与“绿景白石洲公寓10年使用权”抽奖，以及提供7000元/平高标准装修等。

在深圳，开发商营销玩得越来越跳脱，有住宅项目推出“买一送一”福利，买一套房子，送东莞一套房子的部分首付或深圳大鹏新区的一套统建楼。

广州的官方已在悄悄放水，一名熟悉政策的人士对财联社称，“现在开发商可以自行决定价格，可涨可跌。”

地产壹线观察到，广州近期新推的改善盘不少都是低开，余货销售仍以促销为主。

刘晓南向地产壹线表示，开发商其实在观望和博弈，后面要根据成交情况继续调整定价策略。

8月，一线城市新房价格环比连续2个月停涨后，首次下跌0.2%，除上海价格环比上涨，北广深三城价格全部下滑。

不过，易居研究院研究总监严跃进认为，一方面，在政策利好支持下，恐慌性的价格下跌现象不会出现。

另一方面，房企抢抓“金九银十”销售，为加速去化、回笼资金，仍会给出一定价格折扣，房价难现大幅反弹。

对于后市，刘晓南这样判断，买家市场的基础空虚，后劲比较乏力，今年之内房价和成交数据预计都不会有太大的上涨。

“佯涨快售、能出尽出，应是开发商最大的共识。”